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안녕하세요. 허생원(許生員)입니다.

(상편)에서는 2020년을 기점으로 우리나라 총인구가 감소했고, 출생아수에서 사망자수를 뺀 자연증가가 자연감소로 전환됐으며, 빠른 고령인구 증가 등 인구감소의 심각성을 말씀드렸습니다.

오늘은 인구감소와 고령화가 주택시장에 미치는 체감적 영향에 대해 살펴보겠습니다. 인구피라미드는 이미 경고를 보내고 있는데요. 그 경고가 어떤 것인지 알아봅니다.

중위연령 50세가 되면 주택매입에 대한 분위기가 지금보다 신중해질 것

인구고령화 진단지표로 중위연령이 있습니다. 중위연령은 전체 인구를 연령 순서로 나열했을 때 한가운데 있는 사람의 연령인데요. 중위연령은 평균연령과는 차이가 좀 있습니다. 인구전체의 평균연령 보다 중위연령을 사용하는 이유는 실제 연령의 중심값(대푯값)을 알아야 하기 때문입니다.

평균연령은 최상위 연령이나 최하위 연령의 편차가 지나치게 크고, 쏠림현상이 있을 경우 실제 평균나이에 영향을 미칠 수 있습니다. 반면 중위연령은 연령대의 편차나 쏠림현상에 영향 받지 않고, 실질적인 중간 연령을 알 수 있죠. 즉, 평균연령이 중위연령 보다 높으면 고령인구의 극단치가 많음을 의미하고, 반대로 낮으면 젊은 인구가 많음을 이야기합니다.

중위연령은 인구 고령화를 파악하면서 주택구입에 대한 중간 연령대의 컨센서스 이해에 도움이 됩니다. 중위연령은 2006년 35.4세에서 2020년 43.7세로 빠르게 높아졌습니다. 2031년 50.4세에 이어 2042년 55.3세로 부쩍 늘어납니다. 2056년 60세에 도달하고, 2070년 62.2세가 됩니다.

취업, 결혼, 육아, 보유자산을 고려할 때 중위연령 35세부터는 주택구입에 대한 관심이 증가합니다. 그러나 중위연령이 50세에 도달하게 되면 주택매입에 관심을 갖는 연령대가 위축될 수 있죠. 55세를 넘기면 보수적인 주택매입전략으로 전환될 가능성이 있습니다. 2031년 중위연령이 50세가 넘게 되면 주택매입에 대한 사회적 분위기가 지금보다는 신중해질 것으로 보입니다.

1960년 주택구입 필요성 높지만, 구입으로 연결되는 경우 흔치 않았던 시절

인구구성을 직관적으로 살펴볼 수 있는 지표가 인구 피라미드입니다. 각 연도별 연령대 인구를 저연령층에서 고연령층으로 쌓아 올려 만든 도표인데요. 인구구조로 사회적 변화를 알아보는데 요긴합니다. 삼각형(개발도상국형), 역삼각형(초고령화형), 종형(선진국형), 방추형(유럽형), 항아리형 or 별형(도시형), 표주박형(농촌형), 역표주박형(고령화진행형) 등의 다양한 형태가 있습니다.

1960년의 인구피라미드는 뚜렷한 삼각형 모습이었습니다. 유소년 층의 비중이 크고, 노년층 비중이 적은 다산다사형(多産多死型) 인구구조로 개발도상국의 대표적 형태죠. 유소년 비중이 높아 주택구입 필요성이 높지만, 경제력이 뒷받침되는 40~50대 인구가 적고, 주택공급량도 부족해 실제 주택구입으로 연결되는 경우가 흔치 않았던 시절입니다.

자가주택 구입의 대체 방법으로 자본 규모에 따라 전세, 사글세(몇 개월씩 목돈을 내고 매월 월세를 공제하는 방식), 월세 등이 많았습니다.

2020년 자가주택 필요성 높고, 투자대상으로 보는 경향 커

2020년 인구피라미드는 항아리형입니다. 별형이라고도 불리는 도시형 모습인데요. 주택구입을 왕성하게 실현할 수 있는 40~50대 인구가 많고, 장기적으로 주택구입을 타진하는 30대 잠재구매인구가 충분합니다. 주택 처분을 고려할 가능성이 높은 초고령층이 아직까지는 많지 않은 상황이죠.

유소년 인구가 과거보다 줄었지만 자가주택의 보유 필요성이 높고, 주택을 거주목적보다 투자대상으로 보는 경향이 커졌습니다. 자본력을 갖춘 장년층과 레버리지 투자에 거부감이 적은 청년층의 전입 인구가 기존도시나 신도시로 집중되면서 주택구입 인구가 빠르게 늘어나는 사회적 특성을 보입니다.

그런데 벌써 항아리의 중간보다 윗부분이 더 넓은 형태를 보이고 있습니다. 여성의 경우는 40대 후반부터 60대 연령이 두꺼워 남성보다 고령자층이 많음을 시사합니다. 남성 고령화 역시 빠르게 진행 중이기에 결국 길게 보면 65세 이상 연령층이 많은 역표주박병 구조로 변화될 것입니다.

2070년 활동적 주택구입을 기대하기는 지금보다 어려울 듯

2070년 인구피라미드는 역표주박형입니다. 고령화가 빠르게 진행 중인 형태이며, 초고령화형태인 역삼각형으로 진행하는 과정으로 보입니다. 역표주박형은 65세 이상 고령인구가 빠르게 늘어나면서, 반대로 14세 이하의 유소년인구가 적은 모습입니다.

그런데 40~64세에 해당하는 중장년층 인구 중에 왕성한 경제활동으로 우리나라 경제의 허리역할을 하는 40대 중반 인구층이 상대적으로 적습니다. 40대 중반 연령대의 인구층은 취업, 결혼, 육아, 자산축적이라는 라이프 사이클로 볼 때 가장 적극적인 주택투자 대상입니다.

활력이 넘쳐야 할 생산연령인구 중 핵심층인 40대 중반대가 공백이 생긴다는 것인데요. 더욱이 2070년의 중위연령은 62.2세입니다. 62.2세가 젊은이에 속한다는 의미가 됩니다.

게다가 생산연령 100명당 부양인구를 뜻하는 총부양비가 2070년 116.8명(2022년 40.8명)으로 많아진다는 것까지 고려하면 활동적 주택구입을 기대하기는 지금보다 어려워 보입니다. 향후 젊은이들이 모이고, 좋아하는 지역에 관심을 가져야할 분명한 이유입니다.(KB부동산, 2022년 01월 26일)

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profile

임종옥 (Jongox Lim)


- 동국대학교 사범대학 사회교육학과 학사. [지리교육학전공]

- 부산대학교 교육대학원 사회교육학과 석사. [지리교육학전공]

- 부산대학교 대학원 사회교육학과 교육학박사. [지리교육학전공]